房地产税是慢性毒药还是济世良药？

每年临近两会之时，各大媒体上关于房地产税的热议都会引发高度关注。长期以来，业内将房地产税视为调节楼市的一个有效手段，是一个明确的政策收紧信号。但事实上，房地产税对房价的影响更多是遏制炒作，不要指望房地产税出台房价就会应声而落。此前的试点表明，房地产税推出的时机、条件都需要谨慎探索、甚至不断修正。尽管房地产税推出很可能会让部分热点城市房价“降温”，但是如何引导楼市合理预期、推动中国经济结构性调整才是关键中的关键。

在2017年1月印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中有这样的表述：“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。此后的2月23日，住建部表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。两相印证，房地产税似乎已经是箭在弦上，不得不发。

事实上，房地产税是提了很久的事了，雷声大雨点小。之所以没有全面开征，原因复杂：有的说不具备条件，也有的说可能重创土地财政。就拿税率问题来看，应该收多少?收低了达不到目的，收高了可能变成惩罚性的消费税。在征收的目的，以及如何征收这两个核心问题上，存在很大分歧。对于房地产支持的一方认为，房地产税推出是大势所趋，应该早日推出。好处包括：房地产税能够抑制投资和投机，调整房地产税收结构，同时也能够促进公平，调整收入分配，也有利于改善城市公共服务。反对的一方认为在房地产税立法之前，需要排除诸多障碍，不宜操之过急。障碍包括：70年房屋产权问题、房地产登记信息问题、房产估值问题等。

其实，房地产税远没有我们想象的那么简单!房地产税改革不是简单地开征房地产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房地产税，则需要相应减少交易环节税负，优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。

一方面，此次中央再次把“房地产税”这个大杀器提上日程，是对于近乎失控的房地产泡沫存在很强烈的担忧。若不对房地产市场进行有效控制，一切调结构的努力都可能付诸东流，后果不堪设想。但另一方面，业内人士也普遍担忧：如果将房地产税简单推出，必定会影响国民经济发展。

当然，做出这个取舍的一个前提是：房地产税可以抑制房价泡沫，特别是对于一线核心城市。如果这个前提不成立，而冒然行动很可能导致的结果是：国民经济受损，而房价泡沫却依然是有增无减!后果堪忧。对于这个问题，赞同的一方认为：当前房地产市场最大的问题在于“不患寡，而患不均”!房子是用来住的，不是炒的，有多套房就应该多征税。房子越多，税应该越重，这样才能把资金倒逼到其他行业。现在不是房子不够住，而是不均。因此，开征房地产税，有利于扭转畸形的土地财政，抑制投机;有利于房产价值回归，防范系统性金融风险。

反对的一方认为，房地产税根本不是抑制房价的利器。房价的走高，绝对不是房地产本身的问题，它涉及到全国范围内各种资源的不匹配和不均衡，尤其是城市发展不均衡和人口流向不均衡。一线城市因为人口大量导入，但房地产税所涉及的人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。不解决经济二元结构、利益博弈、人口导入、货币超发等问题，依靠房地产税根本无法抑制一线热点城市的房价。因此，影响各个城市房价的依然是供求关系，而不是房地产税。不能仅把降房价的希望寄托在房地产税上。

尽管有诸多分歧，但是毫无疑问，“房地产税”是去年底中央提出的“建立房地产长效机制”的重要组成部分。而且，它与长效机制需要解决的另一个核心问题——土地财政——也密切相关。通常情况下，这种涉及到国计民生的大事，很难朝令夕改。

我个人认为，房地产税替代土地出让收入是未来的大势所趋。其一，中国房地产已经进入存量时代。在房地产市场成熟以前，也就是增量大于存量的时代，收开发建设环节税收和土地出让金肯定是大头。而随着市场逐渐成熟，存量房开始超过增量房，开发建设环节税收和土地出让金都大幅下降。而房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势。其二，营改增后地方税收下降，需要开拓新的税源。依靠卖地收入总有穷尽的一天，城市化也有放缓的那一天，地方政府找到长期税源已经是迫在眉睫的事。

总而言之，房地产税的推出在房产调控和财税改革方面算是一片“阿司匹林”，然而却不是中国经济结构性改革的“济世良药”。即使相关立法能够火速通过，房地产税顺利开征，在以供求关系为主导因素的房地产市场上，指望它带来房价大降本身就不太现实。房价背后所涉及到的经济、社会等结构性问题，更不能仅仅依靠一个房地产税来化解。长期来看一线城市的结构性优势，没有消灭之前，房价几乎不可能真正下跌!短期来看，因为长效机制的缺乏，必然意味着短期机制的强化。对于那些热门的一二线楼市来说，因城施策的调控可能会持续到长效机制的逐渐建立和完善。