比起房价下跌，还有一个信号值得警惕

发布时间： 2022-10-12 14:43:21

来源：和讯网

分类：楼讯专题

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三季度，北京全市九个写字楼子市场中有七个录得租金负增长。

春江水暖楼先知，作为经济运行的晴雨表，写字楼市场的租金表现映射出经济周期和结构性变化趋势。而此时的写字楼租金下行，一定程度上体现了企业普遍面临的发展问题。

超3成甲级写字楼租金下降

仲量联行数据显示，自2022年初，北京市34%的甲级写字楼租金下降，57%维持稳定，仅有9%的甲级写字楼项目价格上涨。由于租赁市场在后半个季度重回平静，第三季度净吸纳量出现明显下降，比第二季度减少70%。尽管全市需求疲软，但部分近期入市项目空置面积在第三季度得到去化，全市空置率缓慢下降至9.7%，环比降幅0.1个百分点。整体租金持续呈下降趋势，环比降低0.4个百分点。

具体来看，第三季度，全市九个子市场中有七个录得租金负增长。以最具代表性的金融街(000402)与中关村(000931)为例，在过去多年，两者一直作为全市最火热的子市场，供不应求的状态下，有时租户甚至一房难求，新释放的空置面积往往能在1-2个月内得到快速去化。然而近半年以来，该两个区域内空置面积去化速度明显放缓，空置压力存续。为了吸引租户，业主的租赁策略变得更加灵活，包括提供租金优惠或更长的免租期。

至于为何会出现这种的原因，仲量联行分析认为，受经济下行的基本面影响，写字楼承租需求有所减少，以大型企业为代表的租户倾向于做出更为谨慎的租赁决策。另外，先前强劲的需求支柱TMT行业扩张步速放缓，中小企业正成为北京办公楼租赁市场的主力需求，第三季度的租赁市场需求主要由内资金融企业支撑，占租赁需求总面积的一半。

“鉴于今年5月疫情爆发带来的滞后影响，我们持续下调对于2022年第四季度的租金预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计2023全年租金水平将保持平稳，仅录得低速正增长。另外，共计约44万平方米的未来供应将于2023年底前入市，2023年全年净吸纳量因此提升至26万平方米。”

零售市场尚未明显复苏

与写字楼市场类似，零售市场持续受到近期疫情影响，租赁需求保持低迷，尚未呈现明显复苏迹象。

仲量联行数据显示，尽管全市范围购物中心已恢复营业，整体全市社会零售品销售额恢复缓慢，其中七月全市社会零售品销售额仍同比下降7.9%，八月同比平稳微增仅0.3%。部分时尚品牌受销售额下滑的影响，暂缓此前的扩张计划。第三季度时尚类新开门店占比显著下降，相较于2021年的18%，第三季度占比仅为11%。

另外，根据仲量联行对于近期疫情造成的关店和撤铺的情况统计，餐饮品牌的退租撤铺中近60%的门店在100平方米以下，其中饮品、小吃等抗风险能力较差，受疫情影响最为严重。连锁简餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能应对当前市场环境，第三季度多个连锁简餐品牌成为市场中少数得以扩张的案例，在餐饮品牌开店占比达43%。

租金表现方面，受近期疫情压力影响，市场租金持续下行。在租赁需求保持低迷的情况下，业主给予当前租户更加灵活的租约条件，如免租期等，以缓解租户压力来稳定自身项目。另外，随着品牌问询量的下滑，业主对于在谈品牌或新签租户给予了更大程度的租金让步。第三季度市区市场租金环比下降1.1%，郊区租金环比下降1.8%。

“当前更多的品牌已经暂缓或取消此前的扩张计划，我们预计低迷的市场需求将延续至年末。同时，业主预计将下调租金预期，保持当前租金水平，将稳定项目表现作为现阶段的当务之急。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。