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2017楼市丁祖昱预测都证实了?他真的这么准

2018年01月06日来源:365楼市行业动态责任编辑:qiuxiankang

2017年,买房人的血泪史

首先,丁祖昱回顾了2017年的预测,顺便自夸了下说,他的预测大多数都证实了。

丁祖昱去年发布会的八大预测分别是:

1、去库存+调控并存,17年6月—9月是密集点

这个预测对了。17年是调控和去库存并存。而且6月份——9月份也是政策发布的密集点。丁祖昱说,“去库存的地方都去没了,调控的地方也调的大家心都寒了。”

2、永不落幕的老一线(北京、上海、深圳、广州)

丁祖昱认为,这个预测一半对一般错。因为长期来看,这个观点还是坚持下去。但是就去年而言,北京上海是调控重灾区,房价受到打压,应声下跌,“这一年过的真是心里面都在滴血”。

3、潜力巨大的新一线(南京、天津、杭州、武汉)

4、迅速崛起的准一线(重庆、郑州、成都、苏州)

对四个新一线南京、天津、杭州、武汉来说,去年南京做的调控很明显,市场还是不错的,限价限得厉害;天津在17年做了一些调整(市场已经下行);杭州、武汉17年异常火爆。

然后迅速崛起的准一线,苏州、合肥、重庆、郑州、成都四个城市,其中重庆郑州成都在2017年都是调整的,苏州、合肥也是受到了这些政策的影响,出现了一些调整(市场已经下行)。

5、掘金三四线(一线外溢、特色小镇)

我们经常说投资三四线的城市非常危险,那么是不是所有的三四线都不能投资呢?丁祖昱认为,不是这样。三四线投资思路有两个:一是一线外溢的三四线城市,而是有特色小镇支撑的城市,这个是去年非常火爆的。

另外,丁祖昱也预测了海南变天(海南17年的销售异常火爆)、发现大蓝筹(万科、恒大、碧桂园、保利、中海、融创……),未来千亿是主流等等,也一一应验了。

第一是预售证的难题

楼盘拿不到预售证,18年市场会陷入供应紧张的困难局面吗?

上图列举了很多拿不到预售证的城市。全国最严重的就是上海了,截至目前,上海有170个项目没有拿到预售证。没有获得预批的建筑面积达到1133万平方米,预估这些项目的货值是6412亿元。

这个数据还是很吓人的。除此之外,南京、杭州、广州、武汉、长沙、重庆等地的很多楼盘也没有拿到预售证。

小午认为,开发商死扛着也不是回事,长期下去现金流高急,还是要以尽快走量回款为主。在17年很多城市因为拿不到预售证房源紧缺的城市,18年会缓解很多。所以,这些地方买不到房子的也暂时不要着急,乐观估计,18年房源会多一些的。

第二个是签约不备案的问题

房子不备案,咱们老百姓买了房就不受到保护。

丁祖昱说,因为价格控制,结果有的城市签约不备案特别严重,像合肥不完全统计操作15000套房很多交房没备案,无锡也有一万套,我们发现这些签约不备案的城市大多数房价刚刚开始起步,或者过去一年快速上涨的,今年压力比较大的城市,所以这也是个难题,这个难题也一定要解决,总得让人交房的时候把备案做了。

第三个是地王亏损

地王亏损是否能够证明18年市场比较低迷呢?

丁祖昱说,“我们统计了一下2016年50块宗典型地王,其中12宗大幅亏损,18宗是亏损,基本价格差不多是亏损,还有4家是微亏,所以加在一起有34家不亏的,不亏的目前来看是16家,所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平,剩下的都亏损了,所以从某种程度来讲今天拿地王也是一个风险。”

第四个是三四线的隐忧

高佣金、没有本地接盘侠支撑的部分三四线城市,泡沫会不会破裂?

上面有一张表,左边显示的是部分楼盘支付给渠道佣金的比例,最高的是10个点,这说明房子很难卖,或者当地的客户不是他的客户群。像南通、无锡、佛山、泉州、温州、惠州、三亚、扬州、湖州都属于佣金比例很高的。

右边的表是非本地客户的比例,非本地客户有一些还是可以理解的,像北海、三亚这样的旅游城市可以理解,但是还有一个城市比如新乡、廊坊,惠州等等,其实是说明投资客比例比较高。

丁祖昱在这里举了一个例子,说有个同事,老家是景德镇的。看到老家的房子涨了,就打算买两套投资。但实际上,这位同事家里是不缺房子的。父母有房子,姐姐也三套了。所以这个时候,丁祖昱问了他两个很关键的问题:

一是,当地二手房转让多少钱?

二是,出租可以租掉吗?

新房房价上涨始终是纸面财富。落袋为安才是最大的投资智慧。

第五个是越限越投资

限购是有效果的,但是限购同样也会引起大家买不到房子的恐慌。

17年一线城市投资比例达到了24%,这是从15年开始最高的一个数据。二线城市自住兼投资19%,三线城市是17%。

所以,限购真的能阻碍人们的投资热情吗?至少在2017年这种现象没有减少,反而让更多的人去抢房,去找各种各样的关系买房。而且,越是严格限购的地方,大家往往越认可投资价值。

2018年的重磅预测

首先,是2018年比较看好的6个城市:杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

上海、杭州都不用说了;海南会有大的风口,2018年是海南建省30年,我相信这个对很多人来讲,对中国来讲都是一个非常有意义的数字;

2018年的天津值得持续关注,大家都知道整个北京中国发生了很大的变革,可能会留在一小块区域,现在要转移出去,但是现在马上转移不过去。天津目前是和北京关联度最高,最密切的一个城市,相信18年天津会有更大的发展;

然后是武汉,武汉在2017年出了一个正好的政策,就是五年吸引100万的大学生,他给了三个政策,第一个政策大学生一毕业就可以,第二个制定的大学生最低工资标准比整个城市最低工资标准高,第三个大学生一毕业买房打八折。

重庆,重庆最大的特点是2017年之前就没涨过,10年没涨过,是除了北上广深之外整个地铁建设最好的城市,地铁在建和已建超过3万5千公里,这么多人到重庆的地界上面,17年涨了之后又被压了一下,今年重庆的成交量排在第一位,成交金额排第三位。

其次是,中国三线最有潜力的20个城市。

分别为无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山。

得出这个的结果不仅仅是房地产行业的数据,而是综合了高铁出行频率、星巴克的数量、摩拜自行车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现,飞机飞往上海和北京的频次也是城市活跃的表现。

比较重磅的是,丁祖昱预测2018年房产税会落地。

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