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商住房的路该如何走?

2017年04月08日来源:证券日报行业动态责任编辑:jingjing

 


商住房”临时处于政策和法律的灰色地带”

首先需要从“商住房”法律地位和发展历史说起。依照1990年颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。由此可以看出,要讨论“商住房”前景。法律界定十分清晰,法律意义上的商住房”土地使用性质并不存在这也是本文和大多数分析文章在商住房”上加上双引号的原因。

北京、上海等一线城市,然而。由于常住人口居住需求巨大,2000年以来,一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名,改变商业立项的使用属性,将“类住宅”作为卖点,少数项目还“擦边球”式地引入了民水、民电甚至民用天然气,个别项目甚至还可以落户。

2010年以来,从需求层面来看。北京、上海等一线乡村出台严格的住宅限购政策,但是商住房”由于不限购而变得更加抢手。特别是房价一路上涨的大环境下,商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选,同时也不可防止地成为炒房者的天堂。

决策部门早有提示。2007年,对于“商住房”风险。北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示,强调这种销售方式不符合《商品房销售管理方法》中的相关规定,应谨慎投资。2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法料理房产证。

出于利益驱动和迅速回款的需求,然而。再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严,大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售,相关风险被各方选择性忽视了

三方面原因

必需对“商住房”痛下杀手

326新政”对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”个人购买“商住房”空间和意愿几乎完全消失。那么,2017年3月26日。北京为何会对“商住房”痛下杀手,326新政”出台的原因和动机又有哪些?

商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计,首先。北京“商住房”成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%成交均价从22959元/平方米,上涨到30069元/平方米,326新政”时,已涨至44663元/平方米。2016年,商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%商住房”市场规模和价格的一路狂飙,已严重影响到北京房地产市场的临时健康发展。

商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。

不可否认,其次。无资格或无能力购买住宅情况下,许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”选择。然而,天量交易规模下,由于不受限购政策影响,商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。特别是被誉为“北京楼市风向标”通州楼市,投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”现象并不鲜见。因此,过去近十年针对住宅市场的调控效果,都被庞大的商住房”市场所冲抵或削弱了也成为房地产调控被戏称为“空调”原因之一。

商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。依照最新发布的北京城市总体规划(2016年-2030年)草案)至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此,最后。疏解非首都功能和低端产业,将成为未来北京市乡村发展的既定方向。商住房”土地作为商业用地,原本是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业,却被改造成为低端产业和群体相对集中的区域,这显然与北京产业转型升级的要求不符。

全国“商住房”市场将发生哪些变化?

其合规化将是大势所趋,商住房”作为住房市场的灰色地带。合规过程中,商住房”价格、市场格局也将发生深刻变化。

全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前文所述,首先。商住房”土地性质上属于商业地产,作为普通住房出售始终处于政策灰色地带。虽然目前笔者无法断定还会有哪些乡村会跟进实施北京“商住房”新政,但从北京今年以来封堵“假离婚”虚假收入证明等政策漏洞的方向看,全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋,这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成局部。对于普通投资者而言,商住房”合规的利剑将始终高悬,何时落地要看政策的需要。如今年以来,上海市已经暂停了商住房”网签,停止了商住房”上下水、用电等配套设施,由此可见,上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性不小。

商住房”持有者将以企业和机构为主。近年来,其次。决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确,思路也越来越清晰。今年的中央经济工作会议特别强调“要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月国务院出台了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》该文件强调“充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”以此作为“培育租赁住房供应主体”首要举措,同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策。因此,开发商在建和未售出的商住房”出路将是由房企自持,或出售给住房租赁企业;同样,一局部个人持有的商住房”将以合适的价格出售给住房租赁企业,或者自住和出租。

一线乡村“商住房”价格下调的底线为50%左右。之所以做出这一判断,最后。有两方面的原因:一是商住房”贷款比例为50%一旦价格下调幅度超越50%将触及商业银行的边沿平安线,增加金融机构的房贷风险,这是决策部门所不能容忍的;二是从投资价值看,经过过去一年多的价格飙升,北京、上海等一线城市“商住房”租金回报率仅为1.5%-2%如果价格呈现50%左右的下降,商住房”租金回报率将上升到3%-4%接近银行临时存款的利率水平,一局部已持有“商住房”个人投资者将出现“炒房”向“租房”转变,也能吸引万科这类有意进入临时租赁市场的房地产企业资金进入,以获取临时稳定的投资收益。

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