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全球房价涨幅前十名城市均在中国明日(2月28日),宜宾将进行鸡年首次土拍的消息已经满城皆知。经过半多月的发酵,不少外地开发商都到访宜宾看地,不少房企甚至出动公司高层亲自来宜看地,足见对进驻宜宾楼市的重视程度。
有业内人士说,这是近几年来,第一次有这么多外地开发商来宜看地,甚至超过去年11、12月的土拍期间,要晓得,去年下半年的土拍可是“异常凶猛”的。
土地:地是好地,也有不好念的绕口经
依例先说地,总的来说,鸡年宜宾的首次土拍展现了这几个特征:
1、卖得早,卖得也是好地
今年的供地计划和首拍都比往年提前了一个月左右,可以说是搞得十分杀手。
而之前一直在说南部新区的两宗地都是区域首拍,但实际上,“老熟人”F-11虽然年年出现在供地计划中,也曾改规,但这却是它第一次正式出现在拍地计划中。而F-11最吸引人的是其在南岸东区的区位,毕竟这是一片多年不曾有新盘的中心地带。
地都是好地,卖得也是时候。
2、起拍价略有上浮,地块位置都在赶“先锋部队”
起拍价涨的最明显的,是南部新区的两宗地。起拍价都比当时的龙源府邸,特别是锦绣龙城地块要略微贵一些。
但另一方面,这两宗地无论是自然资源(江景资源)还是土地规整(较大的土石方量)的状态,其实都不如目前已经开发的楼盘,比起正在第一批入驻大地坡的先锋部队,如丽雅龙城、龙源府邸等都已有些微差距。
当然,略微上调的起拍价还是展现了出让方对市场的良好预期。
3、外地开发商频频打探,经不好念,戏剧感更劲
此次推出的几宗地中,没有几百上千亩的“城级大盘”,因此一举进驻就掌握话语权,那是不太可能的。因此,拿地入场的着眼点就更会落在地块本身的价格与属性上了。
比如F-11,有外来开发商表示,这宗地的区域限制和周边配套确实非常诱人,但从地块指标和周边的购买力来看,并不太适合做“价格天花板式”的纯改善产品,相反更适合做刚改型的产品,因此土地的价格能接受的尺度并不大。
同理的,还有南部新区的两宗地。有人说,两宗地倒大不小,一起拿总价有点高,总占地却不足以翻起大浪。因此,分开拿利润可能还高些。
也就是说,考虑到土地总价和利润,想拿地,必定要主攻一块,到底哪一块是“弃子”,哪一块才是真正的“势在必得”,更是一场诡谲莫测的博弈。这点,不管外来还是已经入驻的开发商,都一样。
预期:火热的土拍市场与后市高预期
先讲一个题外话。去年12月12日,成都宣布实施土地熔断政策——对拍卖土地的最高价进行限制,最终成交价如果高于给出的限价的,则立即熔断。新规实施后,首当其冲的是12月28日的拍出的7宗土地:除了绿地33亿拿下成都2016年总价,融创摘得2宗外,3宗土地遭熔断,1宗流拍。业内有传,龙湖因“熔断”新政损失上亿,而真正损失最大的,恐怕是土地收入。但这样的势头并没有被打乱。2月23日,双流国土局计划3月15日进行土地拍卖,其中一宗土地楼面起拍单价为6400元/㎡左右。也就是说,别个的起拍楼面价就足以在“价格标杆”的宜宾选个优质房了,高价令人咋舌。
高起拍价无疑跟熔断政策有关系,而土地市场的火热至少能代表房企和出让方对后市相当高的预期。这样的预期在宜宾也是一样。
基本所有的宜宾的本地开发商,比如已经几年未有地块入手的正和,还有风头正劲的丽雅都有拿地的意向。而已经在宜宾拿下两宗地的正黄,开年来已经在各地拿了4宗地,依旧磨刀霍霍看新地。可以说,今年已经进入宜宾楼市的开发商都卯足了劲,而外来的开发商也在寻求契机。对未来楼市的看好,自然是不必言说的事情。
数据:网签数据爆冷,后市又将如何?
2月22日,国家统计局发布了1月的70城房价情况,1月数据终结了此前13个月同比增幅持续扩大的态势,近14个月以来首次收窄。官方分析的结语为“调控初见成效”,二三线城市的降幅则相对较小,算是“稳住”。
可以预见的是,未来宜宾楼市的竞争将会更加激烈,无论产品还是营销策略,都是又一轮的开始。土拍市场的火热势必会带来购房者的心理波动,但现在已经不是“出个,房价就涨”的时候了。相反,个人认为未来的房价大面上不会有太大的涨幅,而是会在产品更新与购房者观望研究中寻找新的平衡。
责任编辑: jingjing
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